상가 매매시 부가가치세 문제 확인하세요!

임대하던 부동산을 매각하는 경우 부가가치세를 내야 할까요? 부가가치세 면세인 주택이 아니라면 임대사업에 사용한 과세사업자는 해당 부동산을 매각할 때 건물분에 해당하는 부가가치세 거래 징수하여 납부하여야 합니다. 그러나 실무에서는 상가를 양도 전 폐업하는 경우가 있는데 이 경우에도 부가가치세 문제가 있습니다. 상가를 양도 후 폐업 시 부가가치세 문제와 상가를 양도 전 폐업 시 부가가치세를 비교해 보겠습니다.

 

1. 상가를 양도 후 임대사업자 폐업시 부가가치세 문제

상가를 양도하는 경우 건물분에 해당하는 부가가치세를 거래 징수하여 납부하여야 합니다. 

단, 현실에서 아래의 요건에 부합하는 경우 부가가치세를 납부, 환급하는 절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 계약을 많이 하는데 모든 거래가 가능한 것이 아니고 아래의 요건을 갖춘 경우에만 포괄양수도로 보아 부가가치세 납부의무가 없는 것으로 요건을 정확하게 잘 따져 봐야 한다.

 

가장 빈근한 사례가 부동산 입대업자에게 상가를 매수해서 양수인이 자가로 사용하는 경우 아래 포괄양수도 요건 중 동일한 업종에 해당되지 않으므로 포괄양수도로 볼 수 없으므로 부가가치세를 거래징수하여야 한다.

 

●포괄양수도 요건

① 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며 이 경우 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업을 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우도 가능하다.

②사업 양도양수 당시의 업종이 동일하여야 한다. 또한 일반사업자로부터 승계한 사업은 간이과세자로 등록할 수 없으며, 그 반대는 가능하다.

③ 포괄양수도시 양수인이 2차 납세의무 : 포괄 양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로 포괄 양수한 범위 내에서 2차 납세의무를 지게 된다. 즉, 양수일 이전에 체납된 세금이나 세무조사 등으로 확정된 세금은 연대납세의무를 지게 되므로 체납여부를 확인 후 매수해야 한다.

 

2. 임대사업자 폐업 후 상가를 양도하는 경우

사업자가 폐업할 때 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 재화 중 남아 있는 재화를 자기에게 공급하는 것으로 보는 것을 폐업 시 잔존 재화의 공급의 제라 하는데 폐업일 현재 부동산의 건물가액 중 부가가치 세법상 남아 있는 잔존가액에 대한 부가가치세를 납부하고 폐업을 하여야 한다.

 

● 잔존가액의 계산

건물의 경우 취득가액에 대해 겨오가된 1 과세기간 (1기:1~6월, 2기:7~12월)에 대해 5%씩 차감하는데 취득한 지 10년 된 건물이라 하면 납부할 부가세액도 없다.

 

출처 : 나이스 세무 법인